Il est ajusté ensuite en fonction du risque que le loyer présente: plus le risque de la recette perçue est élevé, plus le taux est élevé. La méthode de capitalisation « à la française » propose d'utiliser le taux unique pour la capitalisation de la VLM et du loyer actuel, même s'il est évident que la recette du loyer actuel est plus sûre que celle de la VLM, qui n'est qu'une estimation du futur loyer. Évaluation par capitalisation de. En revanche, les méthodes anglaises (« term & reversion » et « hard core & top slice ») permettent de distinguer les taux de capitalisation pour des loyers différents. En général, les taux « term » et « hard core » utilisés pour calculer le loyer en cours sont moins élevés que les taux « reversion » et « top slice » avec lesquels la VLM est capitalisée. Ainsi, les experts peuvent jouer avec les différents taux afin de mieux refléter dans la valeur d'un actif leurs attentes du marché immobilier. Pour résumer, voici les relations entre la valeur, le loyer et le taux appliqués par l'expert.
En d'autres termes, le taux se détermine par analyse du marché et non en appliquant des barèmes ou moyennes, et encore moins en faisant référence aux taux d'intérêt. Il suffit de constater que les taux sont très différents selon la nature du bien immobilier (appartement et bureau par exemple) et la situation (Paris et province, centre-ville et périphérie) pour prendre conscience de la différence entre taux de capitalisation (ou de rendement) et taux d'intérêt. Le taux de capitalisation varie en sens inverse de la classe de l'immeuble. Appliquer la méthode de capitalisation du revenu - Immobilier Expertise. Plus celui-ci est de haut de gamme, plus le taux de capitalisation est faible. Lorsque le bien étudié comporte des cours ou des terrains importants, le taux de capitalisation retenu est largement inférieur aux taux habituellement constatés pour des constructions identiques, car la valeur vénale du terrain représente une part importante de la valeur totale du bien. Pour un bien vétuste, le taux de capitalisation est élevé car ces immeubles exigent de grosses réparations et sa valeur vénale s'en trouve réduite.
Qu'il s'agisse d'un achat, d'une vente ou d'une succession, la détermination de la valeur vénale du bien immobilier est primordiale. Cette détermination est mise en œuvre à travers l'estimation immobilière qui s'appuie sur diverses techniques, dont la capitalisation du revenu. Nous décryptons la méthode par capitalisation utilisée pour estimer un bien immobilier. Qui s'occupe de l'estimation immobilière? Si vous avez un immeuble ou un appartement à vendre, vous serez amené à le faire estimer pour connaître son prix de vente exact. Évaluation par capitalisation la. Cette procédure importante ne doit pas être entachée d'erreurs puisqu'elle est utile pour vendre le bien à un prix idéal et juste. C'est pour cela qu'il est important de faire appel à une agence immobilière compétente pour réaliser l'estimation du bien mis en vente. Lorsque le bien est mal estimé, les potentiels acquéreurs risquent de se faire rares à cause du caractère non raisonnable du prix de vente. La détermination de la valeur réelle des biens immobiliers se base entre autres sur les caractéristiques du bien, sa situation géographique et l'état actuel du marché.