Un bail mixte commercial et d'habitation relève du Code de commerce. Bertrand Desjuzeur Immobilier Publié le 22 octobre 2013 à 00h00, La Cour d'appel de Paris a rappelé cette règle dans un arrêt du 10 octobre 2013 qui opposait un locataire à son bailleur sur la fin du bail. Le contrat remontait à 1963 et portait sur un appartement situé au 3 e étage et un local à usage d'atelier au 5 e étage. Le bailleur avait adressé à son locataire un congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. Le locataire soutenait que le bail relevait de la loi de 1948.
Le bail mixte commercial et d'habitation principale Le bail mixte commercial et d'habitation principale est un bail permettant la location de locaux à usage d'habitation et servant à l'exercice d'une profession. Cet acte est soumis aux dispositions du Code de commerce, y compris pour la partie à usage d'habitation. Les baux mixtes sont applicables exclusivement aux résidences principales, c'est-à-dire un lieu occupé au moins huit mois par an. De ce fait, les résidences secondaires ne peuvent faire l'objet de ce bail. Regardons les spécificités de ce bail. Les conditions pour bénéficier du statut du bail mixte Pour être qualifié de bail mixte commercial et d'habitation, le bail doit avoir un objet et une affectation spécifique: L' objet du bail: le bail doit porter sur un immeuble ou un local (lieu clos et couvert, qui doit être stable et permanent); L' affectation du bail: une activité commerciale, industrielle ou artisanale doit être exercée au sein de l'immeuble ou du local. La détermination de l'affectation du bail peut être faite lors de la signature du bail ou ultérieurement avec l'accord du bailleur.
En cas de local mixte commerce–habitation, il y a obligation de créer deux locaux distincts. –Il ne sera plus possible de condamner l'accès indépendant aux locaux à usage d'habitation. On pourrait penser qu'à terme, le bail mixte à usage commercial, va disparaître pour permettre le retour sur le marché des locaux vacants d'habitation situés dans les centres-villes. C'est une possibilité, mais c'est oublier l'hypothèse la plus fréquente de l'immeuble indivisible. Il s'agit d'un immeuble constitué d'un rez-de-chaussée avec accès direct à l'étage uniquement par le commerce. On parle alors d'un immeuble privatisé. Avec l'ORT, il ne sera plus possible en cas de signature d'un nouveau bail de louer des étages à usage d'habitation avec le bail commercial du rez-de-chaussée. Cela signifie que si le propriétaire ne peut pas faire les travaux de séparation faute de moyens financiers ou si ces travaux sont simplement impossibles (bâtiment protégé, monument historique, immeuble remarquable, intervention de l'Architecte des Bâtiments de France, impossibilité technique de diviser l'immeuble, règles d'urbanisme, etc. …) il se retrouvera dans la même situation qu'avant le renouvellement, mais sans la possibilité de louer les locaux réservés à l'habitation.