Auparavant, en application de la loi du 6 juillet 1989, il ne pouvait s'y opposer qu'à l'âge de 70 ans. Le bailleur ne peut pas non plus invoqué son âge pour s'opposer à cette demande s'il a plus de 65 ans. La loi du 6 juillet 1989 posait cette possibilité lorsque le bailleur était âgé de 60 ans. Par ailleurs, le locataire qui ne remplit pas les conditions d'âge et de ressources tel qu'il est prévu à l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 nouvellement modifiée peut invoquer qu'il a une personne à sa charge. - en cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé est autorisé à partir du premier renouvellement du bail en cours; - le juge peut vérifier la réalité du motif en cas de contestation quelque soit le motif invoqué. Le juge peut déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparait pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Ainsi le juge a un large pouvoir d'appréciation quant à l'appréciation du congé délivré par le bailleur. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concernant le congédiement du locataire ne s'applique pas aux baux en cours.
En conséquence, le colocataire solidaire et sa caution ne seront plus tenus au paiement des loyers 7 mois après le congé. L'acte de cautionnement doit identifier, à peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution. Même si une caution s'engage pour plusieurs colocataires, elle doit préciser exactement leur identité. Enfin il faut savoir que si des concubins se marient après la conclusion du bail, l'époux qui s'en va et donne congé pourra demander à bénéficier de ce régime de la solidarité, lequel est moins favorable au bailleur que la solidarité légale des époux. En effet, en vertu de l'article 220 du Code Civil, les époux sont solidairement tenus, jusqu'à la date de la transcription du jugement de divorce à l'état civil, des dettes ayant pour objet l'entretien du ménage. Ce qui comprend les loyers si le bail a été conclu pour assurer le logement de la famille ( Cass. Civ. I 13. 10. 1992 n°1990-18404…). La durée de la solidarité de l'époux est donc en général bien supérieure à 7 mois.
La loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR a modifié la loi du 6 juillet 1989, tendant améliorer les rapports locatifs, sur les baux en cours et le congédiement. La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014. L'article 14 de la loi du 24 mars 2014 a précisé la date à laquelle la loi était applicable pour les congés des baux en cours. Le régime antérieur posé par la loi du 6 juillet 1989 s'oppose au nouveau régime mis en place par la loi du 24 mars 2014. En effet, le problème qui se pose est de savoir s'il faut respecter les conditions de formes et de fond posées à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ou bien s'il faut respecter les conditions mentionnées dans la loi ALUR. Le congé met fin au contrat de bail d'habitation. I. La forme du congé délivré A. Le régime antérieur à la loi du 24 mars 2014 La loi du 6 juillet 1989 pose un certain formalisme quand au congé délivré par le bailleur ou le locataire. Le congé doit être notifié: - par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou - signifié par un acte d'huissier de justice (article 10 et 15 de la loi du 6 juillet 1989).
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle rédaction, ne permet donc pas au bailleur de congédier le locataire à la date à laquelle il le souhaite. Si le congé est justifié de manière frauduleuse par la décision du bailleur de reprendre ou vendre le logement, il est encouru une sanction pénale (article 15, IV, loi du 6 juillet 1989). Cette sanction pénale est une amende qui ne peut être supérieure à 6. 000 euros pour une personne physique et de 30. 000 euros pour une personne morale. III. L'exception pour les baux en cours posée par la loi ALUR L'article 14 de la loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, pose le principe de non rétroactivité de la loi nouvelle mais également une exception quant aux contrats en cours (article 14 alinéa 2 de la loi dite ALUR).
Cet article tend à modifier l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 pour faciliter l'adoption de mesures tendant à prévenir l'expulsion dès l'engagement de la procédure judiciaire de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives aux termes convenus. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce les conditions dans lesquelles la clause de résiliation de plein droit d'un contrat de location relatif à l'habitation principale pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie peut être mise en oeuvre. Il convient tout d'abord de souligner que cette disposition ne s'applique qu'aux baux afférents à l'habitation principale, à l'exclusion des autres locaux à usage d'habitation tels que les locaux meublés, les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi ou encore les locations saisonnières.